原创 “央企地王”背后的真正推手是什么？

 2010-3-22 23:53  1337 3 3 分类: FPGA/CPLD

新华网上海3月21日电（记者叶锋）“央企”近日再度频频成为“地王”，国务院国资委１８日发布的“７６家央企将退出房地产业”的消息更是引发业内一些人的期待：不少央企退出了，“地王”是否会减少，地价是否会平稳？一些分析人士指出，“地王”产生的根源不在于买家是央企（国企），还是民企，而是房地产开发资金的过度充裕和地方对土地开发的过度依赖在作祟。不管是“国进”还是“民进”，如果银根不调、“土地财政”不变，即使央企退出，依旧会有更多的民企竞夺“地王”，土地市场的虚火仍将燃烧不已。

３月１５日，远洋地产旗下子公司以４０．８亿元竞得大望京１号地，楼面价达２．７５万元／平方米，被认为是北京市场上新的“单价地王”。下午，中国兵器装备集团公司旗下北京世博宏业房地产开发有限公司，以１７．６亿元的总价竞得海淀区东升乡地块，楼面价２．９０万元／平方米，刷新单价“地王”记录。当天，中信地产还以５２．４亿元的总价竞得大兴区亦庄地块，成为北京总价新“地王”。

三大“地王”买家均为清一色的央企，且有的主业并非房地产开发。新一轮调控已进入“深水区”，央企却再度携新地王冒头，一时间，房地产界的神经再受刺激，舆论哗然。３月１８日，国务院国资委明确提出要求：７８家不以房地产业为主业的央企必须“加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后必须退出房地产业务”。虽然国资委并未宣布这７６家央企退出的时间表，但此消息对民意的回应堪称积极。

于是，不少业内人士期待，“不务正业”的央企的退出，是否预示着“地王”将会逐渐减少，地价将会趋于平稳？

央企独霸土地市场是２００９年下半年以来的事。而在２００７年，地价上一轮快速上涨之时，独领风骚的企业以民企居多。中国指数研究院的统计数据显示，２００９年成交总价排在前１０位的地块中，国企独占８席，成交楼面地价前１０的企业中，也同样有８席被国企占据。但是在２００７年的总价及单价“地王”中，买家里面国企与民企之比则为３：７和４：６。

事实上，即使在２００９年，也不乏民企组成联合体拿下“地王”的例证。最典型的是２００９年１２月２２日，由富力、雅居乐、碧桂园三家民营房企组成的联合体以２５５亿元的天价击败由保利、中海、万科三家国企组成的联合体，拿下广州亚运村“新地王”。民企保持着至今总价地王的纪录。央企也好，民企也罢，追逐“地王”对市场造成的副作用，并无多大区别。

中原地产分析师马冀说：“即使不以房地产为主业的央企不再出手，也照样会有民企接盘。更何况，还有１６家房地产央企对热门地块‘虎视眈眈’呢。”

资金才是“地王”之母。能够在“地王”级别的土地市场上呼风唤雨的房企，大多拥有巨量的销售汇款和宽松的银行贷款，尤其是大型央企在获得资金支持方面更具优势。上海一房地产国企负责人告诉记者，去年上半年起，不是开发商求银行，而是银行求开发商，而且经常是总行的领导亲自打招呼请求“贷点款”。一些银行在半年内就几乎用完了全年的信贷额度。此外，不少企业还是上市公司。获取土地，争夺“地王”，既是房地产企业进行常规土地储备的需要，也是一些上市房企股市融资的绝佳题材。越是“地王”，就越具备融资效应。在流动性宽松的形势下，缺乏有效引导的信贷资金只能流入楼市、股市，不出“地王”才怪。

近来，“价高者得”的土地出让方式备受诟病。在资金规模不对等的情况下，单纯的价高者无疑将导致对其他资本的挤出和个别开发企业对优质地块的垄断。央企具备这个条件，一些民企也拥有这样的实力。改革土地出让方式的呼声近年来时有耳闻。但地方政府实际上同样是游戏的参与者、获利者。寄望于尝到甜头的运动员去修改游戏规则，并不现实。