原创 贝壳找房的新困扰：利润增长瓶颈了？

历经数十年发展，国内的房地产中介行业已从早期的零散化经营逐步转向规范化、品牌化方向。随着市场竞争加剧，行业整合加速，头部企业通过数字化转型提升服务效率，而中小机构则趋向平台化合作以增强抗风险能力。当前，消费者对房源真实性、交易透明度及服务专业度的要求显著提高，推动行业从信息中介向服务品质型升级。

在这一变革浪潮中，贝壳找房作为行业数字化转型的标杆，通过构建开放生态重塑了传统模式。在房地产行业深度调整周期中，贝壳找房于近日发布的财报就好像一面镜子，折射出居住服务市场的多重镜像。

业绩回升了

总览全年业绩不难发现，贝壳2024年的业绩表现呈现出明显的“前低后高”特征。财报显示，2024年贝壳集团净收入为935亿元，同比增长20.2%；其中，第四季度净收入311亿元，同比增长了54.1%。在这份亮眼的答卷背后，既有市场周期的自然修复，也蕴含着企业战略转型的深层动能。

一来，一系列房地产相关政策的出台，激发了市场活力，房地产交易活跃度有所回升。比如，去年的926会议提出要促进房地产市场止跌回稳，便随着后续政策的落地，房地产行业的活力被唤醒，身处其中的贝壳找房自然从中受益，实现了业务量的增长。财报显示，2024年第四季度，在存量房业务方面，贝壳实现GTV7448亿元，同比增长59.1%；新房业务GTV达到3553亿元，同比增长49.3%。

二来，从单一交易服务向多元化场景延伸的战略初见成效，新业务为营收增长做出了显著贡献。众所周知，除了房产交易业务之外，贝壳找房一直在发力新业务，如家装、租赁、新兴业务等。经过多年的发展，贝壳的新业务逐渐成为新的增长点。财报显示，2024全年，贝壳找房的非房产交易服务业务同比增长64.2%，占总营收比例达到了33.8%，相比上年提升9.1个百分点。

三来，贝壳找房不断强化线下服务能力的举措，也为业务的增长奠定了基础。财报显示，截至2024年末，贝壳活跃门店数量达49,693家，同比增长18.3%；活跃经纪人44.5万人，增长12.1%，随着贝壳找房不断进行规模扩张，其服务能力也在不断增强，因此很好地承接住了市场回暖的这波红利。

增收却不增利

虽然贝壳找房的业绩表现颇为亮眼，却陷入了利润迷局，依旧没能摆脱增收不增利的怪圈。财报显示，2024年，贝壳找房的归母净利润40.65亿元，同比下滑30.9%；毛利率下滑至24.6%，较2023年同期的27.9%，减少3.3个百分点。

一方面，贝壳找房进行规模扩张的举措，虽然有助于业务的增长，却推高了运营成本。以活跃经纪人为例，随着活跃经纪人规模的扩大，贝壳找房势必要付出更多的薪酬及佣金成本。与此同时，线下门店数量的增加也会产生租金、培训等费用支出。而这一系列运营费用的增长自然会挤压贝壳找房的利润空间。财报显示，2024年，贝壳找房的营业成本总额为705亿元，较2023年的561亿元，同比增加了25.8%。

另一方面，业务结构的变化，同样给贝壳找房带来了毛利率压力。毫无疑问，在拓展家装家居和房屋租赁等新业务时，贝壳找房势必会投入大量资源。由于这些业务尚处于增长期，成本也较高，短时间内无法取得收益，这自然而然会对利润产生压力。

除此之外，市场的激烈竞争，使得贝壳找房不得不在技术研发、市场营销等方面加大投入力度，而这也会再度挤压利润空间。财报显示，2024年，贝壳的运营费用总额为192亿元，同比增长13.3%。其中，销售和市场费用为78亿元，同比增长17.0%；研发费用为22.83亿元，同比增长18%。

穿越周期的战略抉择

面对房地产行业从增量开发转向存量运营的深刻变革，贝壳找房正以战略前瞻性重构业务版图，其未来布局不仅关乎企业自身的生存发展，更预示着居住服务产业的价值重构方向。这种多维度的战略转型，正在重塑行业的竞争规则与发展逻辑。

一是，贝壳找房的数字化转型正从工具创新迈向系统重构。贝壳找房的核心战略是通过构建“数据－算法－服务”的闭环生态，将技术能力渗透至交易全链条。在基础服务层面，AI技术的应用场景持续拓展，从房源智能匹配延伸至合同条款解析、风险预警等专业领域。通过深度学习海量交易数据，系统已能精准识别客户潜在需求，实现从“千人一面”到“千人千面”的服务跃迁。这种技术驱动的服务升级，不仅提升了用户体验，更重构了行业标准。

二是，贝壳找房的第二曲线正在加速培育。在巩固核心业务的同时，贝壳正积极培育第二增长曲线，通过多元化布局开辟新的增长空间。这些创新业务不仅有助于分散风险，还将为公司长远发展注入新的活力。家装业务将聚焦供应链整合与数字化交付，目标2025年合同额突破200亿元，通过标准化套餐和智能家居集成提升客单价。租赁业务则推进“省心租”产品迭代，计划在管房源增至60万套，通过AI匹配系统降低空置率，探索长租公寓资产证券化路径。

贝壳找房的未来图景，本质上是居住服务产业转型升级的缩影。在技术革命与消费升级的双重驱动下，其战略选择呈现出鲜明的时代特征：以数字化重构服务流程，以生态化拓展价值边界。这种多维度的战略布局，既是对行业变革的主动回应，也是对商业本质的深度思考。当居住服务从交易撮合进化为生态服务，贝壳正在书写一个关于创新与责任的新叙事。